Mezzanine-financiering is een bekend begrip, met name in overname situaties en ingewikkelde deals. Grote banken zijn de afgelopen jaren behoudender geworden, waardoor er ruimte is ontstaan voor alternatieve financieringsvormen. Maar wat is mezzanine financiering precies en hoe wordt het toegepast in de vastgoedsector? Onze partner en kredietspecialist Drs. Art Nijhuis legt uit:
Mezzanine financiering: wat is dat precies?
Mezzanine financiering is een vorm van kapitaal dat een hybride karakter heeft, omdat het kenmerken van zowel schuld als eigen vermogen combineert. De term ‘mezzanine’ betekent ’tussenvloer’ of ‘entresol’. Mezzanine financiering bevindt zich dan ook midden tussen de senior schuld (traditionele bankleningen o.b.v. 1e recht van hypotheek en de hoogste prioriteit) en het eigen vermogen/de aandelen (zonder zekerheden en met de laagste prioriteit).
Mezzanine financiers lopen een hoger risico dan senior schuldeisers omdat hun vorderingen aan de senior schuld zijn achtergesteld. Bovendien zijn er geen dan wel beperkte zekerheden, bijvoorbeeld alleen een 2e recht van hypotheek, zonder parate executie.
In ruil voor het hogere risico vragen mezzanine financiers een hogere rente. Daarnaast is er vaak sprake van een recht op winstdeling dan wel de mogelijkheid om te converteren naar aandelen. Daardoor kan er ook worden geprofiteerd van een potentiële stijging van de waarde van het eigen vermogen.
Mezzanine financiering wordt in grote vastgoedtransacties vaak aangetrokken in combinatie met senior schuld en equity financiering, om zo een uitgebreide kapitaalstructuur te kunnen vormen. Een belangrijk voordeel van mezzanine financiering is de flexibiliteit in termen van structuur en voorwaarden. De lening kan specifiek worden afgestemd op de complexiteit en de fase van een vastgoedproject als ook op de specifieke tijdshorizon, risicoprofielen en rendementsverwachtingen van de betrokken partijen. Op deze manier wordt het potentiële rendement van een investering voor de ondernemer geoptimaliseerd (de zogenaamde hefboomwerking).
Mezzanine toepassingen in de vastgoedsector
Hoe wordt mezzanine financiering concreet toegepast in het vastgoed?
- Ontwikkelingsprojecten
Mezzanine financiering wordt het vaakst toegepast bij complexe vastgoedontwikkelingsprojecten. Ontwikkelaars kunnen mezzanine kapitaal aantrekken om het gat te dichten tussen de senior lening van een traditionele geldschieter en het eigen vermogen dat ze zelf investeren. Het is dus een aanvullende bron van kapitaal waarmee de inbreng van het eigen vermogen kan worden beperkt. Het resterende vermogen kan dan weer worden ingezet voor alternatieve projecten.
- Herfinanciering
Mezzanine financiering kan ook worden gebruikt voor herfinanciering van bestaande leningen op een vastgoedportefeuille. Als er beperkte mogelijkheden zijn om extra senior schulden op de portefeuille aan te trekken, kan mezzanine financiering dienen als een tussenvorm van kapitaal om het herfinancierings-bedrag te verhogen. Op deze manier kan eigen vermogen worden vrijgemaakt dat vervolgens kan worden aangewend voor alternatieve investeringen.